Az új szabályok értelmében az ingatlanalapoknak 2026. október 1-től ingatlanvagyonuk legalább 15 százalékára kell emelniük azon befektetési jegyek arányát, amelyeknek visszaváltási ideje 180 nap. Ha ez megvan, lehetőség lesz a gyorsabb visszaváltású befektetési jegyek kibocsátására is. Hogyan értelmezi a Diófa ezt a változást?
Mikesy Álmos: Értelmezésünk szerint a szabály már most is él, amely alap megfelel a kormányrendelet feltételeinek, a felügyelet jóváhagyása után alkalmazhatja az abban foglaltakat 2026 előtt is. A korábban MNB által előírt, rövidebb visszaváltású jegyekre meghatározott forgalmazási plafon pedig véleményünk szerint bár továbbra is számszerű lesz, azt évente lehetőség lesz felülvizsgálni és növelni, amennyiben az adott alapnál növekedett a hosszú visszaváltású befektetési jegyek értéke. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha egy adott évben például 20 milliárd forinttal nő a T+180 napos vagy annál hosszabb sorozatok állománya, akkor a következő évben maximum 10 milliárd forinttal növelheti az alapkezelő a rövidebb visszaváltású befektetési jegyek forgalmazási maximumát.
Nemrég volt hír, hogy elérte a forgalmazási maximumot, majd újraindult a Diófa Alapkezelő által kezelt Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap „A” sorozata. Most, az ingatlanalapokra vonatkozó új kormányrendelettel ilyen megakadásokra már nem kell számítani a jövőben?
M. Á.: Az új rendeletnek való megfelelés érdekében az alap kapcsán már beadtuk a kezelési szabályzat módosítására vonatkozó igényt a felügyeletnek. Abban bízunk, hogy több ilyen lezárásra nem kerül sor az alapnál. Az érintett alap esetében 15% felett van az ingatlanvagyonhoz mért hosszabb visszaváltású jegyek aránya, ráadásul a bázisidőszakban nőtt a T+180 napos vagy hosszabb visszaváltású jegyek állománya az MPTI alapnál, így az eddigi forgalmazási maximum is feljebb tud tolódni a mi értelmezésünk szerint.
Mennyire felel meg ez a lépés annak a sokat szajkózott mantrának, miszerint növelni kellene a tudatos befektetői magatartást?
M. Á.: Nem gondolom, hogy az új szabályok érdemben visszavetnék a befektetői tudatosságot, mivel gyakorlatilag ugyanazt az elvet kívánják érvényesíteni, csak más eszközrendszerrel. Az MNB már 2019-ben bevezette a forgalmazási maximumot az ingatlanalapokra, mégis, 5 év alatt nem tudott érdemben nőni a T+180 napos sorozatok állománya.
Most viszont azt ösztönzik, hogy az alapkezelők minél nagyobb arányban tartsanak T+180 napos sorozatokat, és mivel a kormányrendelet értelmében a hosszú sorozatok állománynövekedésének a felével lehet csak növelni a rövid visszaváltású sorozatok kibocsátási maximumát, így matematikailag elkerülhetetlen, hogy hosszú távon a kezelt vagyonon belüli aránya a T+180-as sorozatoknak emelkedni kezdjen.
A várakozásaink szerint ezzel a jogszabályi háttérrel még lehetőség is nyílik arra, hogy a befektetőket a hosszú visszaváltású sorozatokon keresztül motiváljuk a hosszú távú befektetői szemléletre, amely mindenképpen a pénzügyi tudatosság növelését jelenti.
De miért válasszon egy befektető T+180 napos sorozatot, amikor rövidebb visszaváltású ingatlanalapot is vehet?
M. Á.: Mivel a hosszabb visszaváltásúnak jobb a hozama. Korlátozott statisztikák állnak rendelkezésünkre, de azt tudjuk, hogy a befektetőink a rövidebb visszaváltású ingatlanalapokat átlagosan két évig tartják. A T+180 napos sorozatok éves visszatekintő hozama a Magyar Posta Takarék Ingatlan Befektetési Alap esetében jelenleg mintegy 250 bázisponttal magasabb a rövid sorozatokhoz képest, érdemes lehet elgondolkodniuk a váltáson azoknak, akik amúgy is hosszabb időre tartják az ingatlanalapokat. Természetesen van mindennek egy erős pszichológiai visszatartó oldala is, nehéz túllendülni azon, hogy a visszaváltási árfolyam nem a jelenlegi, hanem a hat hónap múlva érvényes árfolyamot jelenti, amit értelemszerűen nem láthatunk pontosan előre. Ugyanakkor egy ingatlanalap árfolyama nem mutat nagy kilengéseket, tehát érdemi hozamveszteség így sem várható.
Okozhat az új szabálynak való megfelelés kényszerű ingatlanértékesítést a piacon?
M. Á.: Elméletben nem lehet kizárni, de van egy 3 éves felkészülési periódus, és ne felejtsük el, hogy az ingatlanalapokkal rendelkező alapkezelők zöme banki háttérrel bír, jelentős értékesítési fiókhálózattal. Aki tehát most még nem rendelkezik a szükséges 15%-os szinttel, van két éve arra, hogy ezen változtasson. Eddig egy maximum határolta le a piacot, most egy minimumnak kell megfelelni, ami sokaknak plusz löketet adhat.
Én mindig azon az állásponton voltam, hogy a piac felülről való lehatárolása helyett inkább az ingatlanalapok likviditási limitjét kellene szigorúbban szabályozni.
A mostani, 15%-os likviditási előírással szemben a Diófánál 30%-ot alkalmazunk belső szabályként, a befektetőink vagyonának értékmegőrzése és a prudens alapkezelést maximálisan szem előtt tartva. Hosszú távon természetesen nem egészséges, ha túlzottan magas a likvid hányad, nem utolsó sorban azért, mivel kevés olyan befektetési alap van, amely olyan mértékben tudja stimulálni a gazdaságot, mint egy ingatlanalap.
Gazdaságfejlesztési szempontból is kiemelt hatással bírnak, elsősorban az ingatlan- és építőipari szektorra gyakorolt hatásuk, és az azokon túlmutató, a gazdaság egészére kifejtett spillover hatásaikon keresztül.
A gazdaságstimulálás lehetett ezek szerint az elgondolás a mögött is, hogy az ingatlanalapokat a kormány kivette a szocho-fizetési kötelezettség hatálya alól?
M. Á.: Szerintem igen. Minden eszköztípusnak megvan a saját szerepe, de a leggyorsabb és legdirektebb hatást a gazdaságra az ingatlanalapok gyakorolják a befektetési alapok közül. Egy ingatlanalap a befolyó pénzeket 6-12 hónapon belül valamilyen ingatlanfejlesztésbe forgatja. A fejlesztésnek van a legközvetlenebb hatása, fejlesztés azonban csak akkor van, ha vannak a piacon tranzakciók, ez utóbbinak azonban híján van most a piac.
Alig van tranzakció, jelenleg teljesen ki van száradva az ingatlanpiac.
A likvid eszközök minimum 20%-ának DKJ-ban tartása az ingatlanalapokra is vonatkozik. Ez mennyiben veti vissza ezen alapok hozamszerzési képességeit?
M. Á.: A hazai értékpapír- és ingatlanalapokban egyre több likviditás gyűlt össze, részben a hazai kamatkörnyezet hatására, a szabályozó viszont szerette volna, hogy ennek a likviditásnak egy része hazai állampapírokban és DKJ-kban legyen lekötve. Alapkezelőként nézve ez egy kötöttség, mivel a DKJ-nál jóval magasabb hozamszinteket is el tudunk érni más likvid befektetésekkel, ettől függetlenül együtt lehet élni vele és mindeddig nem rontotta érdemben egyik alapunk hozamát sem, miközben érthetőek az intézkedések mögött meghúzódó szabályozói célok.
Milyen ingatlanpiaci befektetési lehetőségek felé néznek? Jelenleg a kereskedelmi, logisztikai és irodapiaci fronton is látszódnak a megtorpanás jelei.
M. Á.: Az ingatlanpiacon is végbement egy hozamemelkedés, ami a Diófa ingatlanjait is érintette, de úgy vélem, lassan már közelítjük az emelkedés tetejét, így stratégiailag jelenleg még kivárunk. A belső műhelymunka ugyanakkor természetesen nem áll le, vizsgáljuk az alternatív befektetési lehetőségeket, úgy mint logisztikai projektek, nemzetközi diákszállások, lakóingatlanok, azaz pillanatnyilag nem feltétlenül a budapesti irodaházpiac van fókuszban.
Szeretnénk az ingatlanalapjaink tekintetében is régiós befektetéseket eszközölni és ezzel egyfajta földrajzi diverzifikációt is végrehajtani, azonban ezekre szigorú szabályok vonatkoznak itthon. Alapvetően a felügyeleti rendszer arra épült, hogy az ingatlanbefektetések Magyarországon történnek, így bár külföldi befektetésekre nem kifejezetten tiltó, de semmiképpen sem támogató a háttér. Az egyik sarkalatos pont az ingatlan-értékbecslő felelősségbiztosítása, amely hazai ingatlanra nyújtott értékbecslési szolgáltatás esetén akár több biztosítótól is beszerezhető, de az EU-ra, esetleg azon kívüli országokra vonatkozó kötvény beszerzése új igénylők számára gyakorlatilag nem lehetséges. A Diófa Alapkezelőnél az a célunk, hogy a jó hozamot biztosító régiós ingatlanokat az ingatlanalapjainkba is beépíthessük.
A Baross Gábor Tőkeprogram ingatlanalap lábában a Diófa Alapkezelő is elnyert forrást. Hogy állnak a 30 milliárd befektetésével, mibe fektettek eddig?
M. Á.: A program előírása szerint két év van arra, hogy befektessük a pénzt, ami összhangban van az ingatlanpiac működésével. Előkészítés alatt vannak tervek, de konkrét tranzakciót még nem hajtottunk végre a program keretében. A forrás egy jelentős részét csak zöld ingatlan vásárlására vagy fejlesztésére lehet fordítani. Ennek kapcsán meglévő ingatlanok korszerűsítése, fenntarthatóbbá tétele is szóba jöhet, de a program elsősorban az új fejlesztésekre koncentrál, így mi is azokban gondolkodunk.
A Diófánál magántőkealapokat is kezelnek. Miben mások ezek, mint a klasszikus befektetési alapok?
M. Á.: Meglehetősen új piacnak számít a magán- és kockázatitőke Magyarországon, sokan még mindig ismerkednek ezzel a műfajjal itthon, miközben tőlünk Nyugatra egy teljesen bevett és ismert iparág. A szakmai befektetők itt az intézményi befektetőket jelenti, magántőkealapokban alap esetben nem lakossági befektetők vannak, mivel a klasszikus alapokhoz képest nagyobb kockázatvállalás jellemzi őket.
Jellemzően 10-15 éves alapokról beszélünk, és lényegében az alap zárásakor derül ki, hogy az alapkezelő mennyire végezte jól a munkáját és mekkora hozamot tudott elérni.
A befektetési eszközök köre a másik nagy különbség, amit ki lehet emelni egy befektetési alap és magántőkealap esetében. A magántőkealap egy zártkörű, zárt végű alap, meghatározott futamidővel, befektetési és exit időszakkal. Magántőkealapban közvetlen befektetésként csak társasági részesedés lehet, konkrét ingatlan nem. Amikor ezekből a társaságokból exitálnak az alapok, a befektetési jegyek tulajdonosai a befektetési jegyeik arányában részesülnek a likvid vagyonból.
A magántőkealapok növekvő ismertségét és sikerességét támasztja alá, hogy itthon is egyre több olyan intézményi szereplő érdeklődik irántuk, mint a nyugdíjpénztárak és a biztosítók.
Címlapkép forrása: Portfolio
