A NAV idei első három negyedéves adatait feldolgozó elemzés az előző év hasonló időszakához viszonyítva országosan 12%-os drágulást mutat nominálisan, ami reálértéken nagyjából 9%-os csökkenést jelent. Mivel a fővárosi forgalom csupán 15%-kal esett vissza, szemben a többi településtípus átlagosan 40-50%-os mutatójával, idén az amúgy is a legnagyobb ütemű, 13%-os drágulást produkáló, legmagasabb árú budapesti adásvételek nagyobb súlyt tesznek ki az árindexben, amit ennek megfelelően korrigáltak. A megyei jogú városok 12%-kal drágultak, a kisebb városok árszintje átlagosan 8%-kal emelkedett, míg a községekben 1% körüli csökkenés volt egy év alatt.
Ezek a legdrágább vidéki térségeink
Az átlagár ranglista élbolyában tavaly óta kis változás történt. Budapesttel (922 ezer Ft/m2) természetesen nem számolva immár negyedik éve
Somogy a legdrágább vármegyénk (673 ezer Ft/m2),
ám a dobogó harmadik fokára – Pest után, Hajdú-Bihart megelőzve – most Győr-Moson-Sopron került. A félmilliós limitet még Csongrád-Csanád és Veszprém lépi át. (Fontos megjegyezni, hogy az éves adatok teljessé és véglegessé válásával ez a rangsor utólag még módosulhat.)
A legolcsóbb hagyományosan Nógrád vármegye, 177 ezer Ft/m2 átlagárral,
emellett még Békés marad a 300 ezres szint alatt. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 698 ezer – Budapesttel nem számolva 455 ezer – forint volt négyzetméterenként.
A vármegyeszékhelyek esetén tavalyhoz képest az élbolyban látványos változás történt.
Veszprém csak egy évig állt az élen, és két helyet visszacsúszva Debrecen váltotta 676 ezer Ft/m2-rel. Győr 665 ezerrel a második,
míg Veszprémben 646 ezer forint az átlagos fajlagos ár. Emellett még Szeged és Székesfehérvár lépi át a hatszázezres szintet. Salgótarján továbbra is messze lemaradva a sereghajtó 189 ezer forintos értékkel.
Egymillió forint felett a legdrágább vidéki járások átlagára
Az alábbi térkép a 2023 első három negyedévében a NAV által regisztrált eladott lakóingatlanok átlagárát mutatja járásonként. Az a 122 járás került színezésre, ahol idén eddig legalább tíz értékelhető adattartalmú eladás történt. 29 járás átlagára haladja meg a 650 ezer forintos szintet (ld. sötétbarna színezés), ebből kilencben egymillió feletti a limit.
A legdrágább vidéki térségek a Balatonalmádi, Fonyódi és Siófoki járás, mindegyik egymillió Ft/m2 feletti átlagértékekkel.
A legfelső árkategóriába a XXI. és a XXIII. kerület kivételével a budapesti kerületek, Balaton-parti és Pest vármegyei járások, valamint a Debreceni és a Győri járás kerültek bele.
Mi történik Budapesten?
Míg két éve még csak az V. kerület lépte át az egymillió forintos átlagárat, az idei év első kilenc hónapjának statisztikája alapján immár öt másik kerület, az I., II., XII., XIII. és a XI. is e limit fölé jutott. Ugyanakkor
továbbra is a főváros V. kerülete vezeti a budapesti árrangsort 1,252 millió forintos átlagos négyzetméterárral.
A lista végén immár hagyományosan Pest peremi városrészek találhatók. A XX. és XXI. kerületben az átlagárszint 640-670 ezer Ft/m2 között, a XXIII.-ban pedig éppen 500 ezer Ft/m2 felett marad.
A lenti térkép annak a 141 irányítószám-körzetnek az átlagárát mutatja, ahol 2023-ban eddig legalább tíz (átlagosan így is 54) értékelhető adattartalmú eladás történt. Az egy évvel ezelőtti húsz után immár 43 – továbbra is jellemzően kis-közepes forgalmú – körzetben lépi át az egymilliós szintet az átlagos négyzetméterár, ebből 24 budai és 19 pesti (ld. sötétbarna színezés). Noha az V. kerület egésze ebbe a kategóriába tartozik, nem itt kell keresni az éllovas irányítószámot. Az idén eddig eladott lakóingatlanok adatai alapján ugyanis
az áremelkedési rangsort is vezető 1011-es körzet (I. kerület, Víziváros) a legdrágább, 1,45 millió forinttal.
A százas nagyságrendet elérő forgalmú irányítószám-körzetek közül, ahol új lakóprojektek értékesítése nem befolyásolja az átlagárat, a 1074-es körzet a legdrágább 968 ezer forintos árszinttel.
700 ezer Ft/m2 alatti átlaggal 18 körzet található (ld. legvilágosabb színezés). Ezek mind pesti oldaliak, illetve csepeliek; a XXI. kerület mindegyik, adatelemzéshez elegendő tranzakciószámú körzete ide tartozik. A 600 ezer forintos átlagot ezen belül is csak két körzet (1211 és 1212) nem éri el.
A budapesti átlagot jelentő 922 ezer Ft/m2 fajlagos árhoz a 1131-es irányítószám-körzet (XIII. kerület, Angyalföld külső része) áll legközelebb.
Minden jel szerint jobb év lehet 2024 a lakáspiacon
"A magyar gazdaság 2023 végére maga mögött hagyhatja a recesszió mélypontját, gyors kilábalás ugyanakkor az ismert kockázatok miatt nem várható, és a lakáspiacon is még 2024-re átnyúló korrekcióval számolhatunk. A nagyjából harmadával visszaeső keresletre reagálva az árak mérséklődése idén elindult, ám előzetes adatok alapján azt valószínűsíthetjük, hogy a második negyedévben kilenc év után először kimutatott minimális év/év alapú nominális árcsökkenés csak ideiglenes döccenőként kerülhet utólag elkönyvelésre. Jelen helyzetben az aktuális infláció mértékét közelítő reálár-csökkenés vetíthető előre. Természetesen a lakásépítések is tükrözik a szűkülő piaci lehetőségeket. Úgy becsülhetjük, hogy 2024-ben hét-nyolc éves mélypontra érhetnek a lakásátadások." - mutatott rá Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
"Egyelőre bizonytalan, hogy a 2024-ben startoló CSOK Plusz konstrukció tud-e a piacot érdemben megmozdító mértékben javítani az általánosan borús hangulaton. Bár a 3%-os kamattámogatott hitel önmagában is erős hívószó lehet a lakásvásárlást fontolgatóknak, a szerteágazó és szigorú feltételrendszer sokakat elriaszthat.
Jövőre mindenesetre már érezhető, de lassú kilábalást várunk, még akkor is, ha az idei év végén nagyobb volumenű előre hozott vásárlásokat generál a még korábbi feltételekkel elérhető támogatási rendszer.
Az eladók közül is sokan gondolhatják úgy, hogy az induló támogatás mellett már megéri hirdetni ingatlanjukat. A bővülő kínálat növekvő kereslettel találkozhat tehát, ami leginkább ár stagnálást hozhat, a nominális árcsökkenésnek emiatt is kis esélye van." - tette hozzá.
"Jó hír a sok negatívum között, hogy a lakáspiac túlértékeltségét a gyors bérinfláció stagnáló lakásárak esetén is gyorsan megszüntetheti; ez a folyamat már tavaly év végén el is indult, a kereslet 2024-2025 fordulójára így akár már az új támogatási elem nélkül is erősödhetne. A fokozatosan csökkenő állampapír-kamatok, a kereslet élénkülésével kis késéssel valószínűsíthetően pozitívba váltó lakásárak és a konstans emelkedést mutató bérleti díjak pedig középtávon újra a lakáspiacra vonzhatják a befektetési célú vásárlók népesebb seregét is." - emelte ki a szakértő.
Címlapkép forrása: Getty Images
